En bref
- Le code de la construction et de l’habitation (CCH) regroupe toutes les règles légales qui encadrent la construction et la gestion des logements en France.
- Il est organisé en 6 livres couvrant les normes techniques, le statut des constructeurs, les aides au logement et le logement social.
- Depuis juillet 2021, le Livre I a été entièrement réécrit pour simplifier les règles et favoriser l’innovation dans la construction.
- Chaque propriétaire est directement concerné par ce code lors d’une construction, d’une rénovation ou d’une mise en location.
Vous lancez un chantier de rénovation, vous achetez un bien ou vous envisagez de louer votre maison ? Le code de la construction et de l’habitation s’applique à vous, que vous le sachiez ou non. Ce corpus juridique fixe les règles techniques, les obligations légales et les droits qui encadrent tout ce qui touche au bâti en France. Voici comment le comprendre sans être juriste, et surtout comment l’utiliser à votre avantage.
Qu’est-ce que le code de la construction et de l’habitation ?
Le code de la construction et de l’habitation, souvent abrégé CCH, est le texte de référence qui réunit l’ensemble des dispositions législatives et réglementaires relatives à la construction, à la promotion immobilière, au logement social et à d’autres questions immobilières. Il a été créé par deux décrets en 1978 et couvre aussi bien les relations entre particuliers (maître d’ouvrage et entrepreneur, vendeur et acquéreur) que les relations entre la puissance publique et les opérateurs privés.
Il ne faut pas le confondre avec le code de l’urbanisme, qui régit le droit de construire et la délivrance du permis de construire. La règle est simple : le code de l’urbanisme dit si vous pouvez construire, le code de la construction et de l’habitation dit comment vous devez construire.
Les 6 livres du CCH : ce que chacun contient
Le CCH est structuré en six grandes parties. En voici un aperçu clair, essentiel pour savoir où chercher quand une question se pose.
| Livre | Thème principal | Ce qui vous concerne |
|---|---|---|
| Livre I | Dispositions générales sur la construction | Normes techniques, sécurité incendie, accessibilité, acoustique, performance énergétique |
| Livre II | Statut des constructeurs | Contrat de construction de maison individuelle (CCMI), vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) |
| Livre III | Aides à la construction et à l’amélioration de l’habitat | Aide personnalisée au logement (APL), aides à la rénovation |
| Livre IV | Logement social (HLM) | Droits des locataires HLM, organismes bailleurs sociaux |
| Livre V | Immeubles menaçant ruine et insalubrité | Procédures de péril, obligation de travaux pour les propriétaires |
| Livre VI | Difficultés exceptionnelles de logement | Réquisitions, mesures d’urgence |
La réforme de 2021 : pourquoi le Livre I a été réécrit
En 2018, la loi Essoc (loi pour un État au service d’une société de confiance) a lancé une réécriture complète du Livre I du code de la construction et de l’habitation. Les nouvelles règles sont entrées en vigueur en juillet 2021. L’objectif était de passer d’une logique purement prescriptive — où chaque matériau, chaque cote devait correspondre à une norme précise — à une logique de résultats.
Concrètement, cette réforme introduit le « permis d’expérimenter » : un maître d’ouvrage peut désormais déroger à certaines réglementations techniques à condition de démontrer qu’il atteint les mêmes objectifs de sécurité ou de performance par d’autres moyens. C’est une bonne nouvelle pour les propriétaires qui rénovent un bâti ancien, souvent incompatible avec les normes conçues pour la construction neuve.
Ce que le CCH impose concrètement lors d’une rénovation
Pour un propriétaire qui rénove, trois domaines du code de la construction et de l’habitation entrent particulièrement en jeu.
La sécurité incendie
Les articles R.111-1 et suivants fixent les obligations générales pour les bâtiments d’habitation : résistance au feu des structures, dispositifs d’évacuation, moyens de lutte contre l’incendie. Ces exigences varient selon le type de bâtiment (maison individuelle, immeuble collectif, ERP) et son nombre de niveaux. Une rénovation touchant à la structure ou à la distribution intérieure peut déclencher une mise en conformité obligatoire.
L’accessibilité aux personnes handicapées
Le Livre I, Titre I, Chapitre 1, Section 3 du CCH traite des personnes handicapées ou à mobilité réduite. Pour les logements neufs, les normes d’accessibilité sont strictes. Pour les bâtiments existants, les obligations dépendent du type d’usage et de l’ampleur des travaux. Lors d’une rénovation importante d’un immeuble collectif, la question de l’accessibilité doit être anticipée dès la conception du projet.
La performance énergétique
Depuis la réglementation thermique RE2020, entrée en vigueur pour les constructions neuves en janvier 2022, les exigences énergétiques sont intégrées dans le code de la construction et de l’habitation. Pour la rénovation, c’est la réglementation thermique des bâtiments existants (RT Existant) qui s’applique, avec des seuils à respecter selon l’importance des travaux.
CCH et permis de construire : quelle articulation ?
Le permis de construire relève du code de l’urbanisme, pas du code de la construction et de l’habitation. Mais les deux codes s’articulent étroitement : pour obtenir un permis, votre projet doit respecter les règles du CCH. L’instruction du permis par la mairie inclut donc une vérification de la conformité aux normes techniques du CCH, notamment pour les ERP (établissements recevant du public) et les immeubles collectifs.
Pour une maison individuelle, les vérifications sont souvent a posteriori. C’est au moment de la réception des travaux et lors de la déclaration d’achèvement que vous attestez du respect des normes. Négliger cette étape peut avoir des conséquences lors d’une revente, notamment lors du contrôle des diagnostics obligatoires.
Le CCH et la vente immobilière : ce que chaque propriétaire doit savoir
Lors d’une vente, plusieurs articles du code de la construction et de l’habitation s’invitent directement dans le dossier. L’article L.111-6-1, par exemple, encadre les règles de division des logements et peut interdire la mise en vente d’une fraction d’immeuble qui ne respecte pas les critères minimaux de superficie et d’habitabilité.
Plus largement, le dossier de diagnostic technique (DDT) exigé lors de toute vente reprend plusieurs exigences issues du CCH : diagnostic de performance énergétique, état des installations de gaz et d’électricité, constat de risque d’exposition au plomb dans les logements anciens. En cas de non-conformité, c’est votre responsabilité de vendeur qui est engagée.
Où consulter le code de la construction et de l’habitation ?
Le texte intégral du code de la construction et de l’habitation est librement accessible sur le site Légifrance (legifrance.gouv.fr). La navigation par livre et par titre permet de trouver rapidement l’article qui vous concerne. Pour les questions techniques liées à la rénovation d’un bâti ancien, les DTU (Documents Techniques Unifiés) complètent utilement le CCH : ils fixent les règles de mise en œuvre des matériaux et des techniques de construction, et sont souvent indispensables pour dialoguer avec les artisans.
En cas de doute sur l’application d’un article à votre situation, le recours à un architecte ou à un juriste spécialisé en droit de la construction reste la démarche la plus sûre. Le CCH est un code vivant, régulièrement mis à jour par des ordonnances et des décrets — les règles que vous avez lues il y a cinq ans ont peut-être évolué.
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