En bref
- La loi Borloo regroupe deux dispositifs distincts : le Borloo neuf (2006-2009) et le Borloo ancien (toujours partiellement actif).
- Le Borloo neuf permettait d’amortir jusqu’à 65 % de la valeur d’un bien neuf sur 15 ans.
- Le Borloo ancien offrait une déduction de 30 à 60 % sur les loyers perçus.
- Ces deux volets imposaient des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
- La loi Scellier (neuf) et la loi Cosse (ancien) ont successivement pris le relais.
Vous avez entendu parler de la loi Borloo sans vraiment savoir à quoi elle correspond ? C’est normal : ce dispositif recouvre en réalité deux mécanismes très différents — l’un réservé aux logements neufs, l’autre aux logements anciens — et leurs règles respectives prêtent souvent à confusion. Voyons ensemble ce que ce dispositif contenait vraiment, qui pouvait en bénéficier et ce qui lui a succédé aujourd’hui.
Qu’est-ce que la loi Borloo ?
La loi Borloo tire son nom de Jean-Louis Borloo, ancien ministre du Logement. Elle désigne un ensemble de mesures fiscales visant à encourager l’investissement locatif, en faveur des ménages à revenus modestes. Concrètement, elle offrait aux propriétaires bailleurs des avantages fiscaux en contrepartie d’engagements stricts : loyers plafonnés, locataires sous conditions de ressources, durée de location minimum de neuf ans.
Le texte fondateur est la loi portant engagement national pour le logement (loi ENL) du 13 juillet 2006. Il ne faut pas la confondre avec la loi de cohésion sociale de 2005, également portée par Borloo, qui traitait de politique sociale et d’emploi. Dans le domaine immobilier, c’est bien la loi ENL de 2006 qui a créé le « Borloo populaire ».
Borloo neuf et Borloo ancien : deux dispositifs à ne pas confondre
La loi Borloo se décline en deux volets bien distincts, souvent mélangés à tort :
- Le Borloo neuf (ou Borloo populaire) : réservé aux acquisitions de logements neufs entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009.
- Le Borloo ancien : applicable aux logements existants, sous convention Anah, ce volet reste partiellement en vigueur pour les conventions signées avant la réforme de 2017.
Ces deux dispositifs partagent le même nom, mais leurs mécanismes fiscaux, leurs conditions d’éligibilité et leur calendrier de validité diffèrent sensiblement. Prenez soin de bien identifier lequel concerne votre situation avant de faire quoi que ce soit.
Le Borloo neuf : amortissement accéléré sur 15 ans
Le Borloo neuf permettait à un investisseur d’amortir 65 % du prix d’acquisition d’un logement neuf sur une durée de 15 ans. La décomposition était la suivante :
- 6 % par an pendant les 7 premières années
- 4 % par an pendant les 2 années suivantes
- 2,5 % par an pendant les 3 à 6 dernières années (option)
À cela s’ajoutait une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts en cas de conventionnement intermédiaire, et de 45 % en cas de conventionnement social ou très social. Ce double avantage — amortissement et déduction — faisait du Borloo neuf un outil puissant de défiscalisation, plus généreux que le dispositif Robien recentré auquel il était couplé.
Simulateur d’amortissement Borloo neuf
Conditions d’éligibilité au Borloo neuf
Pour bénéficier du volet neuf de la loi Borloo, plusieurs conditions cumulatives s’appliquaient :
- Être contribuable français, imposé à un taux minimum de 14 %
- Avoir acquis un logement neuf entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009
- Avoir opté pour le régime Robien recentré
- Louer le bien nu, à titre de résidence principale, pendant 9 ans minimum
- Respecter les plafonds de loyers selon la zone géographique (A, B1, B2, C)
- Louer à des locataires dont les ressources ne dépassaient pas les plafonds légaux
Plafonds de loyers Borloo neuf en 2025
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2025 dans le cadre des conventions encore en cours, les plafonds de loyers sont les suivants :
| Zone | Plafond de loyer (€/m²) |
|---|---|
| Zone A | 20,77 €/m² |
| Zone B1 | 14,44 €/m² |
| Zone B2 | 11,82 €/m² |
| Zone C | 8,65 €/m² |
Le Borloo ancien : déduction sur les loyers perçus
Le volet ancien de la loi Borloo s’applique aux propriétaires de logements existants qui signaient une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat). En échange d’un loyer modéré et du respect de plafonds de ressources, le bailleur bénéficiait d’une déduction fiscale sur ses revenus locatifs :
- 30 % de déduction pour un loyer intermédiaire
- 60 % de déduction pour un loyer social ou très social
En cas de travaux d’amélioration, l’Anah pouvait également accorder une subvention allant de 20 à 70 % du coût des travaux, selon le type de conventionnement choisi. Ce volet reste particulièrement intéressant pour les propriétaires de maisons anciennes dans des villes comme Roubaix ou Tourcoing, où le parc locatif est composé à plus de 60 % de logements construits avant 1970.
Quels successeurs à la loi Borloo aujourd’hui ?
Le dispositif Borloo neuf a été remplacé dès 2009 par la loi Scellier, qui proposait une réduction d’impôt directe atteignant 25 % du prix d’acquisition dans la limite de 300 000 €, sans amortissement. Le Borloo ancien, lui, a cédé la place à la loi Cosse en 2017, rebaptisée depuis « Loc’Avantages ». Ce dernier dispositif fonctionne sur le même principe de conventionnement Anah, avec des abattements fiscaux allant de 15 % à 85 % selon le niveau de loyer et l’intermédiation locative.
| Dispositif | Période | Avantage principal | Successeur |
|---|---|---|---|
| Borloo neuf | 2006-2009 | Amortissement 65 % + déduction 30 % | Loi Scellier (2009) |
| Borloo ancien | 2006-2017 | Déduction 30 à 60 % sur loyers | Loi Cosse / Loc’Avantages (2017) |
La loi Borloo est-elle encore applicable ?
Le dispositif neuf est définitivement clos depuis le 1er janvier 2010. En revanche, les conventions Borloo ancien signées avant 2017 restent valides jusqu’à leur terme, ce qui signifie que certains propriétaires bénéficient encore aujourd’hui des déductions afférentes. Si vous avez signé une convention Anah avant cette date, vérifiez la durée de votre engagement — elle est généralement de 6 ou 9 ans — et assurez-vous de bien renseigner la déduction correspondante dans votre déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044 SPE).
Loi Borloo et loi Pinel : quelles différences ?
Contrairement à la loi Borloo, qui reposait sur un mécanisme d’amortissement (déduction sur le bénéfice foncier), la loi Pinel proposait une réduction directe de l’impôt sur le revenu, calculée en pourcentage du prix d’achat. Les deux dispositifs imposent des plafonds de loyers et de ressources, mais leur mécanique fiscale diffère profondément : le Borloo avantagea surtout les contribuables fortement imposés avec des revenus fonciers élevés, là où le Pinel ciblait plus largement les classes moyennes. La loi Pinel a elle-même été supprimée fin 2024.
Conclusion
La loi Borloo reste un repère historique dans le paysage des dispositifs de défiscalisation immobilière en France. Si vous êtes encore couvert par une convention Borloo ancien, vérifiez votre situation fiscale avec un conseiller en gestion de patrimoine. Et si vous cherchez à investir aujourd’hui, tournez-vous vers les dispositifs actuellement en vigueur, notamment Loc’Avantages pour le locatif social dans l’ancien. Pour tout ce qui concerne le code de la construction et de l’habitation, vous trouverez sur ce site une synthèse des textes essentiels à connaître en tant que propriétaire bailleur.
FAQ — Loi Borloo
La loi Borloo est-elle encore en vigueur en 2025 ?
Le Borloo neuf est définitivement clos depuis 2010. Le Borloo ancien reste valable pour les conventions Anah signées avant 2017 et encore en cours. Le dispositif Loc’Avantages a pris le relais pour les nouvelles conventions.
Quel est l’avantage fiscal maximum de la loi Borloo ?
Sur le volet neuf, l’amortissement total pouvait atteindre 65 % du prix d’acquisition sur 15 ans, auxquels s’ajoutait une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers. Sur le volet ancien, la déduction sur les loyers pouvait aller jusqu’à 60 % pour un logement à loyer très social.
Quelle est la différence entre Borloo neuf et Borloo ancien ?
Le Borloo neuf concernait les acquisitions de logements neufs entre 2006 et 2009, avec un amortissement accéléré. Le Borloo ancien s’appliquait aux logements existants loués sous convention Anah, avec une déduction sur les loyers perçus.
Quel dispositif remplace la loi Borloo aujourd’hui ?
Le Borloo neuf a été remplacé par la loi Scellier en 2009, puis par la loi Pinel (supprimée fin 2024). Le Borloo ancien a été remplacé par la loi Cosse en 2017, rebaptisée Loc’Avantages, toujours active pour les propriétaires souhaitant conventionner leur logement avec l’Anah.
La loi Borloo s’applique-t-elle aux logements anciens à Roubaix ?
Roubaix est classée en zone B1, ce qui la rendait éligible au Borloo ancien sous convention Anah. Aujourd’hui, c’est le dispositif Loc’Avantages qui prend le relais, avec des abattements pouvant atteindre 65 à 85 % des loyers pour les bailleurs sociaux ou très sociaux.
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